Surface loi Carrez, surface habitable, surface utile, surface de plancher… les typologies de surface ne manquent pas en immobilier, mais comment diable s’y retrouver et surtout les utiliser à bon escient ?

La loi Carrez uniquement pour les biens en copropriété

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule que « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie ». C’est précisément pour répondre à cette obligation, et in fine garantir l’acquéreur quant à la surface acquise, que tout vendeur d’un logement régi par la loi de 65 se doit de réaliser un diagnostic loi Carrez.

La surface loi Carrez est née avec la loi du 18 décembre 1996 visant à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Elle représente la superficie habitable de la partie privative d’un logement régi par le régime de la copropriété, et ne concerne à ce titre, que les lots de copropriété.

La superficie Carrez est définie par le décret du 23 mai 1997 comme la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne tient pas compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. De même, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour son calcul.

Et la surface habitable ?

La surface habitable d’un logement ressort quant à elle d’une loi différente et s’applique à tous les cas. C’est d’ailleurs elle que l’on mentionne dans les contrats de baux. Elle trouve sa source dans la loi Boutin du 25 mars 2009. Antérieurement codifiée à l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, c’est désormais l’article R156-1 du même Code qui la définit : la surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne prend pas en compte la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Vous l’aurez remarqué, le métrage de la surface habitable loi Boutin diffère de celui de la surface loi Carrez, et peut même révéler pour un même bien une surface Carrez plus importante que celle mesurée en loi Boutin, certains éléments pouvant être comptabilisés comme privatifs, mais non comme habitables. C’est tout à fait le cas de la véranda dont la surface est incluse dans la loi Carrez, mais exclue dans la loi Boutin.

Que dire de la surface utile ?

La surface utile découle de la surface habitable. L’article R353-16 du Code de la Construction et de l’Habitation la définit en effet comme la surface habitable d’un logement augmentée de la moitié de la surface des annexes.

Ou encore de la surface de plancher ?

La surface de plancher, enfin, nous engage sur un autre terrain, celui de l’urbanisme. Elle est en 2012 venue remplacer les notions de SHON et de SHOB. Définie par l’article 1 de l’ordonnance du 16 novembre 2011, retranscrit à l’article L.111-14 du Code de l’urbanisme, la surface de plancher se définit comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

La notion de surfaces « closes et de couvertes » implique que seules sont prises en compte dans la surface de plancher, les constructions comportant un système de fermeture. Sont ainsi exclus tous les éléments de type balcons, terrasses… Quant à la notion de « nu intérieur des façades », elle implique que l’épaisseur des murs constituant le pourtour des bâtiments n’est pas à considérer, que les murs soient porteurs ou non.

Ces précisions faites, cette définition n’en reste pas moins succincte. C’est pourquoi le législateur est venu préciser dès 2011 le mode de calcul de la surface de plancher. Celui-ci est aujourd’hui retranscrit fidèlement à l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme.

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et médiatrice judiciaire et conventionnelle